Gradska uprava za imovinske poslove, urbanizam, izgradnju i ozakonjenje dostavila je inicijativu glavnom gradskom urbanisti za izmenu Plana detaljne regulacije dela gradskog centra kako bi grad Kragujevac pribavio određene katastarske parcele kako bi se proširio Đački trg ispred Gimnazije. Grad, međutim, neće kupiti parcele za proširenje Đačkog trga, već je Gradski pravobranilac pokrenuo inicijativu za razmenu parcela u vlasništvu grada za privatnu svojinu.
Ovu proceduru, u saopštenju dostavljenom medijima, komentariše odbornik Kragujevačke inicijative Slađan Rakić.
To saopštenje prenosimo u celosti:
– Posle dobijenog odgovora i dokumentacije na moj Zahtev o pristupu informacijama od javnog značaja, pregledao sam dokumentaciju i smatram da postoji jasna namera da se budžet grada ošteti za višemilinski iznos.
Ne želim da čekam da se započeta stvar razmena parcela završi pa da podnosim krivične prijave, svi znamo kako i gde završavaju. Cilj mi je da kao odbornik Skupštine grada Kragujevca zaštitim interes grada kroz iznošenje podataka i mog mišljenja, da javnost Kragujevca spreči da se ova razmena sprovede.
O čemu se radi?
Gradski pravobranilac je pokrenuo inicijativu za razmenu parcela gradska za privatnu. Gradska uprava za imovinske poslove, urbanizam, izgradnju i ozakonjenje dostavila je inicijativu glavnom gradskom urbanisti za izmenu Plana detaljne regulacije ,,dela gradskog centra,, da grad Kragujevac pribavi određene katastarske parcele kako bi se proširio Đački trg ispred Gimnazije.
I ne bi bilo nikakvih problema da je grad Kragujevac ušao u kupovinu tih privatnih parcela za potrebe preuređenja Đačkog trga jer postoji interes Grada Kragujevca čime bi Đački trg sa zgradom Gimnazije i Miloševim konakom predstavljao znamenitu kulturno-istorijsku celinu.
Problem je u tome što se nije ušlo u kupovinu već u razmenu gde bi grad Kragujevac dao svoju parcelu koja se nalazi u ulici Svetozara Markovića preko puta Ambulante br. 4, za privatne parcele ispred Gimnazije i planirano je da se ta razmena uradi na osnovu kontradiktorne tj. nepotpune procene procenitelja iz Novog Sada čime bi budžet grada Kragujevca bio oštećen više miliona dinara!
Prvo je VD Načelnik Gradske uprave za razvoj i investicije Dejan Ružić 10. avgusta 2022. godine uputio dopis VD Načelnici Gradske uprave za imovinske poslove, urbanizam, izgradnju i ozakonjenje Ljiljani Pršić u kome predlaže da se pokrene postupak razmene parcela (gradske parcele 3790/4 površine 19.19 Ar sa stambenom zgradom površine 89 m2 za privatne katastarske parcele 4176, 4177, 4178. ) u dopisu čak stoji da gradska parcela 3790/4 nije GRADSKA GRAĐEVINSKA PARCELA!
Glavni problem i svrha mog obraćanja je:
Ko radi procenu?
Kako se uradila procena?
Koliko vrede parcele?
Zašto u dopisu Branka Ružića Ljiljani Pršić stoji da gradska parcela nije Građevinska kada izlazi na ulicu Svetozara Markovića?
Procenu rade novosadski procenitelji kao da u Kragujevcu nema licenciranih procenitelja i veštaka. U krajnjoj meri mogla je da se kontaktira gradska poreska uprava i da se od njih dobije okvirna procena vrednosti parcela ili da se uzme presuda Osnovnog suda iz 2021.god. u kojoj piše da je grad Kragujevac platio oko 65.000 evra/Ar za potrebe izgradnje ulice Ljube Tadića koja se naslanja na gradsku parcelu 3790/4 koja je sada predmet procene novosadske kuće.
Međutim to nije urađeno već je plaćena kuća iz Novog Sada da uradi procene parcela!
Kako su uradili?
Privatne parcele: k.p. 4176 površine 550m2 + zgrada 48m2 i zgrada 51m2
k. p.4177 površine 184m2 + zgrada 37m2
k.p. 4178 površine 497m2 +zgrada 140m2 i ugostiteljski objekat 69m2
Ove parcele menjaju se uz doplatu 1.782 evra za gradsku parcelu 3790/4.
Gradska parcela 3790/4- na strani 12. navodi se da je površina 1919m2 puta 200 evra po kvadratu 383.800 evra i plus objekat 102 kvadrata po 90 evra po kvadratnom metru 9.180 evra što ukupno iznosi vrednost parcele i objekta 393.980 Evra.
Nemoguće je da vredi samo 393.980 evra to jest da ar vredi samo 20.000 evra na toj lokaciji!
Pretpostavka tržišta je da se zemljište treba koristiti u SVRHU koja donosi NAJBOLJU iskorišćenost, tj. za svrhu koja donosi NAJVEĆI PRIHOD!
U ovom slučaju procenitelj nije postupio tako da bi obezbedio najbolju iskorišćenost jer nije moguće ni tržišno da ar na toj lokaciji vredi samo 20.000 evra. (podsetio bih opet da je grad Kragujevac presudom iz 2021.godine platio 65.000 evra Ar za ulicu Ljube Tadića koja se naslanja na ovu parcelu!)
Dajem predlog gradskoj upravi kako je predmetnu nepokretnost najbolje i najisplativije iskoristiti za izgradnju stambeno-poslovnog objekta. Procenu vrednosti treba uraditi po drugoj metodi -Rezidualnoj metodi (a ne Komparativna i Troškovna metoda) procene jer je zemljište namenjeno za izgradnju (strana 11.) stambeno – poslovnog objekta.
Kada bi se primenila predložena metoda procene vrednosti nepokretnosti sigurno dolazimo do toga da će vrednost 1 ara zemljišta biti nekoliko puta veća, a evo i okvirno kako bi to dokazali:
Gradska parcela je površine 1919 m2 x 3 koeficijent = 5.757 m2 – Bruto dozvoljena izgradnja.
Ako odbijemo 25% dolazimo do 4.317 m2 neto površine koja će se izgraditi.
Sada ako znamo da su direktni, indiretni i ostali troškovi izgradnje maksimalno 1000 evra po kvadratu, a prodajna cena po kvadratu u toj gradskoj zoni je 1.600 evra dolazimo do sledeće računice:
Troškovi 4.317 m2 x 1000 evra = 4.317.000 evra
Prodaja – prihod 4.317 m2 x 1.600 evra = 6.907.000 evra
Razlika: = 2.590.000 evra
Tako da dolazimo do cene da Ar vredi 2.590.000 evra : 19,19 Ar = 134.000 Evra/ar!
Samo ovo grubo sagledavanje govori da izabrana metoda procene koju su oni odabrali, ne odražava cenu najbolje moguće upotrebe tj. tržišnu.
Zašto je to tako treba da objasni NARUČILAC procene, tj. Gradska uprava za investicije i razvoj.
Morali bi znati da zemljište za izgradnju vredi onoliko koliko na njemu može da se izgradi!
Pretpostavljamo da je cilj svega ovoga da se izbegnu konkurencije i tako omogući povlašćenim investitorima da što jeftinije, povoljnije dođu do vredne lokacije i predmetnog zemljišta.
Ovu sam analizu uradio na osnovu postojeće planske i urbanističke dokumentacije. Ako bi se za postojeću parcelu naručio i uradio Urbanistički projekat za bližu razradu lokacije, parametri bi pokazali da bi mogućnost izgradnje bila još VEĆA jer parcela izlazi na ulice Svetozara Markovića, dr Zorana Đinđića i novoformiranu Ljube Tadića!
Tako bi parcela imala daleko veću vrednost i prihod grada putem eventualne prodaje, gde bi bila zastupljena konkurencija i prihod bi bio višestruko veći.
Tek tada posle ovakve metode procene bi upoređivanje i eventualna razmena bila moguća na tržišno zasnovanom načinu!
I dalje ostaje nejasan deo u dopisu koji je Dejan Ružić uputio Ljiljani Pršić gde stoji da gradska parcela k.p. 3790/4 nije građevinska parcela?
Nije jasno zašto?
Jer parcela i sada izlazi na javnu površinu tj. ulicu Svetozara Markovića!
Šta je cilj ove netačne informacije? Ona je po tom osnovu građevinska, a ne treba nikakvo spajanje sa k.p. 3785/3 i 3791/6 tj. 3791. jer kada bi se spojila sa ovim parcelama te da grad naruči i plati novi Urbanistički projekat onda bi koeficijent izgrađenih kvadrata bio daleko veći i pitanje koliko bi se miliona evra na javnoj i transparentnoj licitaciji ulilo u budžet Kragujevca.
I na kraju da rezimiramo, interes grada nije sporan niti je bilo ko protiv proširenja i uređenja Đačkog trga. Sporna je razmena koja nije zasnovana na tržišnim uslovima, a ove procene to ne obezbeđuju. Treba uraditi nove procene po odgovarajućoj metodi procene za te nepokretnosti ( jer je sada razlika samo 203.136,52 dinara tj. 1.728 evra).
To je po nama neprihvatljivo i budžet Grada bi ovom razmenom bio višestruko oštećen.
Ne vidimo gde je tu višestruki interes Grada?
Ovde interes ima samo budući investitor na k.p. 3790/4 i to milionski u evrima!
Na kraju bih se osvrnuo na teret parcele 3790/5 i pitanje kako Gradska uprava planira da ga reši?
Parcela 3790/5 je površine 784m2, vlasnik je RS, svojina 1/1 i Fond Mihaila Radonjića i žene mu Drage i dece Radoja i Jelice. U zabeležbi katastra nepokretnosti od 20.11.2006.god. stoji: zabeležava se da je organ koji upravlja Fondom Mihaila Radonjića i žene mu Drage i dece Radoja i Jelice – Kliničko Bolnički Centar u Kragujevcu ( ova zabeležba važi kako za parcelu tako i za objekat)!
Član 3. Zakona: Ne može se prodati prostor koji je pripadao Zadužbini, odnosno koji je predmet Legata, navodi Rakić.
